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每周新闻评述2011.1.27

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一、解析合肥楼市新政

(一)新闻背景

合肥楼市调控真的来了。25日下午,随着《合肥市关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》正式发布,合肥版限购令浮出水面,合肥就此成为全国第25个实施房产限购令的城市。该意见甫一发布,立即引发空前关注,争论随之而起,这些争论主要集中于该意见的第三条,该条是这么规定的:自即日起,合肥本地和外地居民家庭暂时只能在该市新购一套商品住房,有效期一年。

如何评价本次合肥的楼市新政?应当如何解读引发广泛关注的实施意见第三条?

 

(二)老盖点评

真的非常巧,合肥公布楼市限购令之后的第二天, 国务院常务会议通过了八项措施,继续为楼市降温。八项措施中,最引人注目的是二套房的首付比例已经上调到了60%,这些措施也立即被媒体冠以“新国八条”。

1、今天的话题是限购,所以先梳理一下一年来房地产市场宏观调控措施中,关于限购的规定:

首先要清楚一个概念,就是什么是限购?根据国十条的原文,限购是指“限定购买套数”,也就是说之前我们说到的提高首付比例、提高贷款利率等这些措施虽然也是在提高购房门槛,属于广义上的限购措施,但是并不属于严格意义上的限购,现在我们使用的是狭义上的限购,就是指直接取消购买资格。

限购一词第一次出现是在2010417日的第一轮调控时。

第一轮调控:

国十条:2010417日“国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知” ,这个通知中有许多大家熟悉的规定,比如:对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。关于限购的规定是这样的:地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。

第一轮调控措施出台后,大家知道,效果并不十分理解,于是半年后迎来了号称“史上最严厉”的第二轮调控:

国五条:929,国家七部委发布房地产调控新政国五条,规定:商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款,对非本地居民暂停发放购房贷款。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。住房城乡建设部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。

之后全国各地一些主要城市开始纷纷推出限购令。

今天“国八条”的发布,已经被媒体称之为第三轮调控:

国八条中关于限购的规定:原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。

 

2、以上是国家层面的限购措施,合肥这个规定可以说是千呼万唤始出来,我们先来了解一下合肥市这个实施意见的全貌

该实施意见共计十二条,从全面贯彻国家调控政策精神、科学调控住房需求、增加住房有效供给、加大保障性安居工程实施力度等四个方面,推出了一系列措施,旨在打击房屋价格过快增长势头,促进房地产市场平稳健康发展。

这个意见中,具体关于限购的规定很简单,就是开始提到的第三条:自文件下发之日起,本地和外地居民家庭暂时只能在本市新购一套商品住房。

 

3、该条文意思非常简单,对人们最为关注的第三条予以解读

包括以下几层含义:

期限:自文件下发之日起一年

主体:本地和外地居民家庭

内容:只能在本市新购一套商品住房,不包括二手房和商铺。

家庭的界定:夫妻双方及未成年子女

同时也请大家注意一下这一措施与差别化信贷政策的衔接,也就是说你新购置的这套房屋:对居民家庭贷款购买首套商品住房的,其首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的,其首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,停止发放住房贷款。

 

4、点评:总的评价是:为了限购的限购令。为什么这么说呢,从以下两个方面:

与国五条的对比:国五条规定的限购前提是:是否属于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市?合肥是否属于这类地区?并没有经过充分而详细地论证。

与新国八条的对比:国八条的限购措施照顾到了购房者已经拥有的房屋数量,只对已经有一套房的家庭限购一套,对已经有二套房的家庭,暂停购买。而合肥限购令这种不管已经拥有的房屋数量,一率只许再购一套的一刀切的做法,从形式上讲,有欠公平,从深层原因上看,有欠考虑。

总的来说,限制购房不是目的,最终的目的还是促进民生的改善和经济的发展,今天沪指放量上涨1.49%,而地产板块却应声下跌了2%,不能不说已经给我们提了一个醒。

 

二、卖淫女遇害案背后的反思

(一)新闻背景

这两天,一则《女子为抚养子女卖淫遇害 民警向其家庭汇款5年》的社会新闻在网上广为流传,新闻的大意是这样的:

2006325日凌晨,一名卖淫女子被杀死在杭州市滨江区的一间出租屋里。案情很简单,警方很快侦破了这起抢劫杀人案件,几名在附近工地打工的嫌疑人被抓获。但被害人的故事却引起了办案警察们的注意,因为这个女人太不容易了:她的丈夫1994年在广州打工时遇上车祸身亡,因为肇事者逃逸,他死后连一点赔偿都没有换回来。从此,年轻的母亲就带着3个女儿在湖北农村的老家与父母一起居住,务农为生。起初,学费还可以用粮食来顶替,但到2005年的时候,这做法已经行不通了,她只好出来想办法——一个女人,一无所有,靠什么养活3个孩子?连办案的警察们也承认,她之所以走上卖淫这条路,是因为当时的确没有别的办法。

之后的故事让人感动:5年来,这些当年参与办案警察们一直自发地为被害人的三个女儿捐款助学,受到他们的感召,参与捐款的人越来越多。在他们的捐助下,被害人的大女儿,已经考上了大学。

这样一起卖淫女被害案所引发的故事,给了我们很多很多反思,那么法律专家会从哪个角度进行反思呢?我们来听听盖律师的观点。

 

(二)老盖点评

卖淫女问题之所以一再被社会关注,是因为人们越来越发现她们其实是牺牲品而非之前一直被称作的毒瘤、渣滓。所以当一个被害的卖淫女能够引发社会的广泛关注,进而引起一场长达5年的热心捐助,这确实彰显了我们这个社会的进步。

今天借这个案件,主要是想向大家介绍一项新的法律制度:刑事案件被害人国家赔偿制度:本案这个卖淫女之所以值得同情,不仅因为她卖淫的动机是为了给孩子交学费,而且还因为她是两起刑事案件的受害人:一是她丈夫在交通肇事案件中遇害,二是她自己的被害,相同之处在于:两起刑事案件,她均没有获得一分钱的赔偿,我们设想一下,如果第一起案件中,她丈夫遇害后她和孩子们能够得到足额赔偿,那么她还至于走到后来那步田地吗?如果在第二起案件中,她孩子能从母亲的被害中得到赔偿,那么孩子们的生活和学习就不会仅仅依赖于好心人的帮助,她们完全可以自立、自强。

 

所以我们不能不反思一下我国目前刑事案件被害人赔偿的制度及现状:

我国目前实行的是刑事附带民事赔偿制度:简单来说,该制度确定的赔偿主体是加害人,也就是刑事案件的被告人,而赔偿的程序是诉讼程序。

这样就存在两个问题:其一,刑事案件的被告人在判决之后,一般会被投入监狱,从而丧失赔偿能力;其二,通过诉讼程序取得赔偿,必然给被害人带来一定的时间成本和经济成本,使其在承受第一次人身损害后还要承受第二次经济损害。

所以,我们国家有必要建立一套刑事案件被害人国家赔偿制度。大家可能会立即想到两个问题:一、刑事案件被害人国家赔偿,有没有理论上的依据;二、这是一笔规模很大的支出,我国有没有能力支付这笔钱。我们就结合今天这个案件来谈一谈这两个问题:

 

被害人国家赔偿制度的法理基?。?/SPAN>

大家不要觉得一说法理基础就很深奥,其实在这个问题上道理非常浅显:那就是:从国家与国民的关系上来说,公民有义务向国家交税,有义务遵守国家法律制度,而国家在取得公民交纳的税收之后,就有义务以法律手段?;す竦娜松砗筒撇皇芮趾?,所以国家会建立起一套司法体系,来保障国民的安全,这是一个平等的契约关系,因此,如果国家没有尽到对公民的?;ひ逦?,而使公民遭受人身财产损失,那么国有就有义务对其予以赔偿。本案中被害人连续二次遭受刑事犯罪,而没有取得一分钱赔偿,难道我们的司法制度本身没有可以检讨的地方吗?

 

经济成本上的衡量

乍一看,这会是一笔数额庞大的支出,然而国家在进行制度设置和财政预算的时候,不能只考虑眼前利益,必须要考虑到长远的利益。被害人国家赔偿制度的建立,首先有助于稳定社会秩序和谐,这本身就已经大大节省了司法成本,其次,该制度的建立,也有助于提高法律的权威,使人们增加对法律的敬畏从而养成遵纪守法的习惯,而非相反,这同样会有助于国家的政令通畅。如果上述二点都比较间接的话,那么:国家赔偿制度建立后,可以通过向加害人的追偿的方式来弥补资金的不足,通过建立赔偿基金接受社会捐助等等方式来运营,这将大大减轻政府的财政压力。

其实发达国家早已有了一整套行之有效的国家赔偿制度,联合国大会于1985年还通过了一项公约保障被害人这一权利——《为罪行和滥用权利行为受害者取得公理的基本原则宣言》。事实证明,这一制度的推行,不仅不会给国家造成巨大的经济压力,反而会有助于社会的和谐与文明。

 

点评:我们希望卖淫女被害这类的悲剧不再发生,更希望能够有一套行之有效的制度来保证被害人受到第一次伤害后,不再遭受第二次伤害。



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